南京出新规严控地价房价 土地拍卖超出上限无效
~对“地王”说不！在苏州上周出台了罕见的土地拍卖限价新政后，南京表态跟进。昨天中午，南京市政府有关部门发布两条新规，称南京将采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。最引人注目的是，与苏州的做法类似，南京也将对土地出让设置最高价，报价超出的将终止出让。
新规
1
土地出让设最高限价
[原文]
实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。
[分析]
对土地设最高限价，南京几年前就已施行。当时，南京修改土地拍卖规则，以土地起拍价之上45%为界设置“最高限价”，超过这个限价的，转而竞争保障房建设资金。假设一幅土地起拍价为10亿元，那么限价就是14.5亿元，如果最终20亿元成交，那么有5.5亿元就是保障房建设资金。
但对于开发商来说，实际支付的土地款没有变化，因此之前的“限地价、竞保障房资金”对遏制地价没起到任何实际作用。而此次新规则是要设最高限价的“硬杠杠”，只允许比限价低，不允许比限价高，政策刚猛了很多。
2
溢价超45%部分不计入成本
[原文]
严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。
[分析]
在南京之前出台的《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》中已经提出过这条规定。据了解，楼盘到物价部门申报价格备案时，需要向物价部门提供楼盘定价的依据，需要提交成本的材料，物价部门根据楼盘成本来核价。众所周知，地价是房价成本的重要组成部分，现在土地拍卖动辄溢价超过100%，如果物价部门认定溢价超过45%的部分不计入房价成本，无疑将给开发商的核价带来影响，也会导致“地王”卖房难。
回顾
苏州新政后土地拍卖的剧情转折
此次南京针对土地拍卖设置最高限价，被认为是效仿苏州的做法。那么苏州的限价新政究竟收效如何呢？
5月17日，苏州国土局发布公告称，暂缓5幅地块的出让。这5幅地块都是开发商眼中优质的土地，被认为是产生新地王的大热门。
5月18日，苏州国土局发布公告称：对10幅土地设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。
5月23日，新规后的首次土地拍卖开始，其中两幅不限价的地块底价成交，而39号、41号这两幅限价的住宅地块，都出现了激烈竞争，最终都超过了最高限价，遭遇流拍。
尽管在拍卖开始前，苏州国土局提醒，“参与竞买的房地产开发商不得扰乱土地挂拍、房地产交易正常秩序。经查实，存在相关违规违法行为的竞买人将被纳入苏州市房地产开发企业黑名单，限制或禁止其一定时间内在苏州市区范围内参与土地竞买，并承担法律责任。”但是新政刚一出台，就遭遇土地流拍，将新政推上了风口浪尖。
5月24日的土地拍卖，压力更大。11幅地块中包括8幅限价的地块。就在人们以为又要大面积“熔断”时，开发商反而谨慎了很多，最终11幅地块全部成交，限价的8幅地块都没有触及限价红线。新政后的两场土地拍卖会，剧情都有些出乎意料，苏州的限价新政引来了人们的热议。
南京曾称不会跟进苏州限价新政
在苏州出台新政后，南京国土部门相关人士曾称不会效仿。
“我们看到苏州的拍卖情况了，南京应该不会这样做的。”相关人士当时表示，苏州的新政下虽然没有再出“地王”，但是土地出让的目的却没有达到，这样的新政事实上没有平抑住开发商疯狂抢地的热情。
当时，南京正在酝酿“竞配建”。几年前南京就规定土地出让时，溢价幅度达到45%时，将转而竞拍保障房建设资金或保障房面积，但实际操作中都是竞争保障房建设资金，主要原因是这样比较好操作。
国土部门透露，接下来南京酝酿将“竞保障房建设资金”转变为“竞保障房面积”。也就是说，当地价超过45%时，转而竞争配建保障房的面积，加价的不再是钱，而是保障房面积。并且，这些保障房面积，都必须建在同一个小区里，与商品房“混搭”。
今年4月底，南京出台的《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》中，也提到了配建保障房的规定，要求“对于出让土地面积5万平方米以上的住宅用地，如果有配建保障性住房的要求，将把保障房的套型比例、规模数量、建设标准、交付时间等一并纳入土地出让条件。”
但是，苏州新政后的第二次土地拍卖中，限价的土地却全部成交，不知道是不是苏州的“成功”经验，让南京在一周之内决定马上借鉴。
解读
何时执行？暂不清楚
现代快报记者注意到，目前南京唯一一场确定将要举行的土地拍卖会在6月14日举行，江宁、江北共4幅地块等待出让。出让规则仍是老办法，价高者得。
如果接下来几天国土局公告新的土地出让，那么最快也要到6月底才拍卖，这意味着新政最快也得一个月后实施。不过还存在一种变数，那就是国土局可以针对6月14日的拍卖出具补充公告，修改拍卖规则，那么新政就可以从6月14日生效。
新政不会“一刀切”
今后所有要拍卖的土地都会设置最高限价吗？南京市国土局相关人士表示，具体以地块出让公告为准，综合施策，因地施策。而昨天政府部门的通知中也提及针对的是“热点区域的住宅用地”。
这意味着，土地限价不会“一刀切”。事实上，南京去年以来诞生的高价地，基本上都是河西、江北的住宅地块，例如上海建工河西中部的4.2万元地块、葛洲坝河西南部的4.5万元地块、中建东孚江北2.2万元地块等。如果接下来南京在河西和江北再出让住宅土地，很可能要设置最高限价。
能不能卡住地价？
A
开发商怎么看——
“难以认同”“估计只是暂时举措”
土地限价的新政，让南京河西一家开发商营销负责人在电话里直叹气。“不是这么玩的，会玩坏的。”他连说了好几遍。
在他看来，对新政难以认同的基本逻辑在于，只要市场热度不改变，土地限价无法让开发商服气。“比如，我手里有个地王，那么接下来附近有其他土地拍卖时，我肯定希望地价刷新高。但现在限价了，新的土地成交价格不允许比我之前的价格高。那我肯定会去参加拍卖，而且一定要拍得超过最高限价，哪怕流拍，这样才能保证我手里地王的利益。”
还有一位开发商人士称，苏州新政后的首场拍卖，就体现了开发商“搅局”的目地。“限价新政估计只是暂时举措，等市场降温就不会再搞了。”
B
业内怎么看——
观点一：理论上可以
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，从理论上来看，这一政策能减少地王的出现。“但存在很多的不确定性。”他认为，现在土地市场竞争激烈，可能会出现“我抢不到，也不让你抢到”的情况，例如苏州限价新政后的首次土地拍卖，就有两幅地块超过限价。虽然地王没出，却造成了土地拍卖失败，客观上反而减少了土地供应量。
观点二：治标不治本
同策咨询研究部总监张宏伟认为，这样的措施“治标不治本”，这并不能解决土地市场高地价的本质问题。最有效的措施是增加土地供应量，以此来调节市场供求关系。如果只是通过限价人为为土地市场降温，那么这个“没有地王”的时代是不可持续的。
他认为，没拿到地的企业会出来搅局，地块流拍的可能性也会增加，导致市场竞争秩序越来越乱。
能不能控住房价？
A
网友怎么看——
调查：超八成网友对新政缺乏信心
南京的控地价控房价新政出台后，网友们的心态如何呢？365网的投票显示，大多数网友对新政缺乏信心。
对于新政能否控制高价土地，64%的网友选择“不能”。而对于新政能否控住房价，更多的网友摇头，超过84%的网友认为“不能”。
另外，超过56%的网友认为，南京后续还会出台调控措施。
B
业内怎么看——
要看组合拳的叠加效应，重在执行
去年以来，南京频繁出现地王，造成买房人心理恐慌，成为房价不断飙升的重要推手。新政能否带来抑制房价上涨的预期呢？
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说，对于楼盘定价来说，地价成本不是根本原因。“遏制住地价，并不会直接遏制住房价。”
“关键看各种组合拳的叠加效应，重在执行。”南京一家地产研究机构人士认为，从市场角度分析，南京楼市连续大涨后已经渐生疲态，成交量也不再有三四月份的高量，如果结合限房价、限地价等组合配套政策，有望让房价大涨的趋势平稳。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，决定房价上涨与否的核心因素仍然是市场供求关系，增加土地供应量才是解决目前房价高企、房价出现快速上涨的良药。
相关背景
南京土地拍卖
今年全国最火爆
为何南京要在此时针对地价出台新政干预？其实，这与南京的地价上涨过快有直接关系。今年以来，南京在土地拍卖中表现抢眼，地价已经直逼一线城市。令人震惊的是，2016年全国十大单价地王，南京竟然有4个，数量是全国最多！
在克而瑞机构统计的这份榜单里，南京的葛洲坝河西南部G14地块、上海建工河西中部G68地块、电建、金茂的河西南部G12、G13地块，在单价地王排行榜上，分别高居第三、第四、第九、第十名。而北京只有3幅地块上榜，上海有2个，杭州有1个。南京的地王数量竟然超过了一线城市，高居全国之首。
至于2016年的全国总价地王，南京的数量更多。世茂地产摘得的河西中部G11地块，以88亿元的成交价，高居第一（截至5月中旬）。上海建工G68地块、招商蛇口G01地块、中南建设G16地块、北京嘉诚G09地块，也都跻身总价前十。南京包揽了今年全国土地总价前十中的一半！
网友戏言
买房摇号
买地干脆也摇号吧
南京要给土地拍卖设置最高限价，如果拍卖“过火”越线，拍卖结果就无效。这在客观上反而会减少土地供应量，对于土地市场的降温似乎会起到反作用。怎样既能遏制住地价，又能把地成功地卖出去呢？有网友昨天给出的点子让人脑洞大开。
“干脆摇号吧！”这位网友称，土地拍卖设置最高限价，如果拍卖过程中达到最高限价后，有多家开发商有意继续竞拍的，就立即叫停。现场进行摇号，谁摇到就把土地给谁，成交价格就是最高限价。
他解释说，现在买房人买房普遍“被虐”，动辄上千人摇号，买房不仅看你的钱够不够，还得看你运气如何。“既然买房都在摇号拼手气，那么干脆土地拍卖也搞摇号。这样相对公平很多，而且还能够形成持续的土地供应。”
南京各大板块知名“地王”
区域房企地价
河西南部葛洲坝45213元/m2
河西中部上海建工42561元/m2
鼓楼滨江招商29899元/m2
江北中建东孚22435元/m2
麒麟北京嘉诚22353元/m2
仙林湖高科21032元/m2
南京南站万科18201元/m2
燕子矶融创17945元/m2
来源于：现代快报